よくある質問
不動産投資の基礎知識
不動産投資とは?
一般的には、賃料収入を目当てに不動産を購入することを言います。 ワンルームの一室から、大規模な一棟ビルまで賃借人の種類や規模はさまざまです。 住居系の賃料マーケットは下方硬直性があり、景気にそれほど左右されず比較的安定しているため、投資商品の中ではミドルリスク・ミドルリターンの部類に属します。
オフィス系は、住居系と比較すると景気に左右されやすい分、ハイリスク・ハイリターンとなります。 家賃収入以外のメリットとしては、収益用不動産を所有することで、相続時の財産評価を下げることができます。細かい説明は省略しますが、おおざっぱに申し上げれば時価の半分くらいの評価になります。- 賃貸収入のメリットは？
家賃収入以外のメリットとしては、収益用不動産を所有することで、相続時の財産評価を下げることができます。細かい説明は省略しますが、おおざっぱに申し上げれば時価の半分くらいの評価になります。 かつては、賃貸事業の赤字をその他の所得と合算して、所得税の節税を目的とする不動産投資がありましたが、あまり健全な運営状態と言えず、あくまでも右肩上がりの不動産マーケットを前提とした昔の話です。- 不動産投資の特徴・メリットは？
金融機関からお金を借りて不動産を取得することができますので、少ない自己資金で大きな投資を行うことができます。大きな投資となれば、リターンも大きくなり、そこから借入金の返済を差し引いても相当なリターンが見込めるケースがあります。小さな力であってもテコを利用して大きな力を得られることに例えて、"レバレッジ（テコ）効果"と呼ばれています。 また、不動産投資は、不動産の現物そのものを所有するというオーナーとしての優越感が持てます。- 不動産投資のリスクは？
不動産投資は賃貸事業によるインカム収入と投資終了時の売却によるキャピタル収入の２つのリターンがあります。この２つのリターンが得られなくなることが、不動産投資のリスクとなります。インカム収入が得られなくなるケースでは、①人災・自然災害による建物の消滅。②テナントトラブルや犯罪事件による極端な入居率の低下。③周辺エリアの環境変化や競合物件の出現。④テナントの賃料不払いといった収入面と④設備更新にともなう大規模修繕コストの発生。⑤借入金の金利変動。⑥税制改正による税負担増。 といった支出面が挙げられます。また、キャピタル収入については、不動産マーケットによってキャピタルロスが生じる可能性があることと、そもそも他の金融商品と比較して流動性が低いことが挙げられます。- リスク分散とは？
不動産投資のリスクはQ4の答えにあるとおりですが、これらのリスクを極力最小化するために、リスク分散という考え方があります。１つの収益用不動産と２つの収益用不動産をもっているケースで比較しますと、仮におのおの１つの収益用不動産が何かしらの事情で、まったく賃貸事業が行えなくなったとしても、２つ収益用不動産をもっていればもう１つの収益用不動産の収入でカバーすることができます。 また、収益用不動産の種類がすべてオフィス系だとすると、景気との連関性が強く、マイナス経済状況下では、空室率の上昇と賃料の下落に悪戦苦戦することになります。景気との連関性が弱く、賃料に下方硬直性のある住居系の物件を一緒にもっていれば、住居系の収益用不動産で賃貸事業をカバーすることができます。- 利回りとは？
よく広告に掲載されている利回りは表面利回りと呼ばれているもので、物件価格に対する賃料収入の割合を示しており、あくまでも参考利回り程度のものです。賃貸事業の実態を表す利回りを、ネット利回りといい物件価格に対して賃貸事業の収入からコストを差し引いた実収入の割合となります。したがって、ネット利回りは、表面利回りより低くなります。おおまかにいえば、一棟マンションの表面利回りの８０％程度、一棟ビルで表面利回りの７０％程度がネット利回りとなります- 投資用不動産に関わる法律について
不動産投資にかかわる法律としては、不動産の売買や賃貸については民法・借地借家法、建築物・設備に関しては建築基準法、マンション一室の投資では、マンションの管理運営の基礎となる区分所有法が関連します。 いずれの法律に関しても、弁護士、宅地建物取引業者、不動産管理業者、建築士、マンション管理士などの専門家に相談することで、賃貸経営者の負担は軽減されます。もっとも当事者として身近に起きる事案としてはテナントとの賃料や敷金に関するトラブルが訴訟につながるケースが考えられますので、いつでも相談できる弁護士の先生との顧問関係がお奨めです。 弊社では投資用不動産に精通した弁護士と提携しておりますのでご活用いただけます。- 実際に不動産投資を行っている方の動機・目的
1.低金利で資産運用として
2.公的年金の+アルファーの老後の生活資金として
3.当面使途のない不動産を組み換え
4.売却益（キャピタルゲイン）を期待して
5.資産運用のポートフォリオバランスのために
6.本業収益の補助として、安定収入のために
7.相続税の節税対策として
投資用不動産の購入
- 区分所有マンションへの投資と一棟物件への投資の特徴は？
区分所有マンションへの投資は、株式投資などの金融商品に近く、投資として不動産を取得した後は、賃貸管理会社任せといった傾向が強く、また建物全体の維持管理についても、マンションの管理組合が中心となって修繕工事の検討が行われるため、賃貸運営に関してほとんど手間がかかりません。 一棟物件は、不動産を取得してからのテナント管理や建物の維持メンテナンスなどの賃貸運営に対して、所有者自らの判断が求められますので、投資に加え賃貸事業という側面を持ちます。- 区分所有マンション（既存物件）への投資特徴
過去に分譲されたマンションは、駅に近く利便性の高いものが多く、また検討できる件数も豊富です。 賃貸マンションと比較して、分譲マンションは一般的に建物のグレードが高いため、テナントにも人気があります。ただし、ファミリー向けのものが多いので、そのエリアの賃貸ニーズに向いているか個別の判断が必要となります。また設備が古く、商品性能面で劣っている場合には、設備の交換も必要となります。また建物管理は、管理組合が委託した管理会社が実施していることが一般的で、その会社がしっかりとした管理を実施しているかどうかは、物件を取得する場合の重要な判断材料です。 テナントが退去した段階で、売却する場合には自己利用を目的とした購入者も含めて、検討対象者が広がることから一棟収益物件と比較して流動性が高いといった特徴があります。- 物件指定時のポイントは？
まず、不動産投資に対してのリターン・リスクの許容度があまりなければ住居系に限定し、さらに小規模または純粋な投資ということであれば、区分所有建物を中心に物件を選んでいきます。投資規模も中規模以上で、賃貸事業を自ら行い、さらに収益性を高めたいという方であれば、一棟マンションが適しています。 選ぶ物件種別が絞れてきたら、具体的な物件選びとなりますが、ポイントとしては、いざというときには収益用不動産に駆けつけることができる範囲内にあることと、立地・環境・部屋の広さなどのちのちコントロールすることができない条件面には気をつけて選んでください。- 物件定時のポイントは？
投資物件は、テナントの入居率が重要です。入居率を高くするために、建物のメンテナンスを定期的にきちんと実施することや、周辺の競合賃貸物件の賃料をよく見極めて設定するなど様々な経営努力を行います。 ただし、賃貸事業において変えられない条件のひとつに、立地条件があります。テナントが賃貸物件に求める一番の条件は利便性です。住居系でシングルまたは夫婦２世帯のテナントにとっては、最寄り駅から徒歩圏であることが絶対的な条件であり、日当たり・環境面に勝る条件となります。- 購入時の必要経費は？
収益用に限らず、不動産を購入する場合には、登録免許税や不動産取得税の負担があります。新築であることや用途が住宅であることで不動産取得税の軽減の特例を受けられる場合があります。また不動産売買契約書は、課税文書のため印紙税が課税されます。不動産を仲介会社を介して購入する際には、不動産会社に対して、仲介手数料が生じます。さらに不動産の建物部分の売買について、消費税が課税されます。（土地は非課税です。）その他、火災保険や借入を行う場合には融資関連の諸費用が必要となります。- 融資を受けることのメリットは？
投資金額が大きくなる分、リターン収入も大きくなり、そこから借入金の元金と利息の返済後のリターンが自己資金だけで投資したリターンよりも大きいケースでは、トクすることになります。（レバレッジ効果）ただし、収入の減少や維持コストの増加に伴って賃貸事業の収支が悪化し、借入金の返済ができなくなってしまうことも考えられます。その場合、借入金の一括返済を求められ物件を売却しなくてはいけないケースもあります。- 現地調査の必要性は？
もちろん必要です。収益用不動産の場合、テナントが満室の場合には室内を見学することができませんが、もし募集中の空室があれば、必ず室内を見学してください。外観見学だけでもいろいろなことが確認できます。 エントランスや郵便受け周りを見れば建物がきちんと使われているかがわかります。床面や排水溝、窓などを見れば、きちんと清掃しているか、また植栽管理に目が行き届いていているか確認できます。ゴミ出し場や自転車置き場の状況を見れば、入居者のおおまかなレベルは想像がつくものです。また晴れた日と雨の日、昼と夜とで４つの顔を持っていますので、それぞれ眺めてみると、意外な表情が隠されているかもしれません。- 購入にあたって事前に確認しておく事項は？
収入の状況や建物の現地確認はもとより、物件の過去の週全履歴やテナント・入居者についての詳しい内容、延滞履歴の有無などについても事前に確認しておくことが重要です。
投資用不動産を保有・売却する
- 保有時の必要コストは？
毎年経常的にかかるコストは、①建物管理委託コスト②建物小修繕コスト③賃貸管理委託コスト④固定資産税・都市計画税⑤火災保険（長期一括払いのケースもあり）などがあります。またテナントの入れ替えごとに、貸室内のリフォーム費用や状況により設備の交換費用等が発生します。また区分所有建物以外の一棟収益用不動産では、１０年単位で建物の大規模修繕工事が必要になります。大規模修繕工事のコストは、修繕とみなされる工事については、その年度の工事費用としてみなされますが、資産価値の向上に寄与する内容の工事代は資本的支出とみなされ、その年度のコストとしてみとめられないことに注意してください。（以後、毎年減価償却として費用計上）- 賃料収入（所得）に対しての税金は？
所得税は、課税対象となる所得金額に対して最低５％～最高４０％の所得累進課税です。１８００万超の所得に対して、最高税率の４０％が適用されます。さらに住民税が一律１０％ですので、高額所得者は所得に対して、おおむね５０％の税金を納税することになります。資産形成の観点からは、所得税による外部流出をいかに軽減できるかがポイントとなります。所得税は累進課税となっておりますので、所得を配偶者やお子様に分散し、所得税の税額を低くする方法が考えられます。- 投資用不動産に係る税務について
賃貸事業規模が拡大してくると、申告作業も自分自身から手を離れ専門の税理士の先生にお願いすることになりますが、資産税や相続にまつわる様々な指導・助言が必要になってきます。 税理士の先生にもそれぞれ強い分野があるのですが、病院の先生のように外科・眼科のように専門科が明示されていないので、いかにして資産税に詳しい先生とめぐり合えるかが、賃貸経営にとって重要なポイントです。 弊社では資産税に精通した税理士と提携しておりますのでご活用いただくことができます。- 投資用不動産の運営方法は？
一般の方が入居者募集を行うことはなく、通常は賃貸管理会社に任せることになりますので、大変なことではありません。賃貸事業は、オーナー自らが作業を行うことは少なく、基本は外部スタッフや専門家に任せることが多く、適宜的確な判断が求めれる事業です。したがって兼業スタイルも可能です。 賃貸事業を本業としている方のなかには、入居者募集の前段の賃借人退去の原状回復から、管理会社だけに任せず室内確認を自ら行っているケースもあります。- 保有時のリスクは？
保有時のリスクとしては、賃料低下リスクと空室リスクが大きなものになります。 景気動向による入居者の所得減少や、築年の経過や管理の不良等に伴い賃貸不動産として魅力を失った場合には賃料低下と空室率の上昇に見舞われることがあります。（人気エリア内でも相対的に他の不動産より競争力に劣る場合はこのようなリスクが発生します。） また、運営にあたって入居者に賃料滞納が生じるリスクもあり、また、賃貸の形式が一括貸しであったり、ひとつのテナントが多くの割合を占める場合はテナント解約リスクが発生しますので注意が必要です。 そのほかには借入金についての金利の変動リスクがあります。 借り入れを行って購入したオーナーにとって金利の上昇は収益性を減少させる大きな要因となります。- 収益用不動産の価値の算定方法は？
価格の算定方法には積算価格を求める方法と収益価格を求める方法の2種類があります。 積算価格とは、通常土地（更地）の価格と建物の価格を合算して求めるもので、建物の築年経過に伴う価値の減少分を差し引いて求めます。 収益価格とは、一年で生み出される収益を利回りで除することによって求められる価格です。 経費控除後の収入を利回りで除することによって求められる価格をネット利回りベースの収益価格、経費控除前の収入を利回りで除することによって求められる価格を表面利回りベースの収益価格とします。 一般的に売り物件の情報等については表面利回りベースの価格を掲載しているケースが多いです。- 売却時の税金は？
収益用不動産売却時の税金は保有期間等々により異なってまいります。
